Votre 3ème pilier A peut servir à acheter le logement que vous occupez, de trois façons. Vous pouvez le retirer pour augmenter vos fonds propres, le mettre en gage pour emprunter davantage, ou l’utiliser pour amortir indirectement votre hypothèque. Dans ce dernier cas, vos versements vont sur un 3ème pilier mis en gage plutôt que directement à la banque. Attention au calendrier : la suppression de la valeur locative, prévue dès la période fiscale 2029, supprimera la déduction des intérêts hypothécaires sur votre logement, ce qui réduit l’intérêt fiscal de l’amortissement indirect.
Acheter un appartement ou une maison en Suisse, c’est réunir des fonds propres, obtenir une hypothèque, puis la rembourser en partie. Le 3ème pilier peut intervenir à chacune de ces étapes.
Encore faut-il choisir la bonne façon de l’utiliser, et tenir compte d’un changement fiscal important qui arrive dans quelques années.
Les banques exigent en général au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres, dont au moins la moitié, soit 10 % du prix, ne doit pas provenir du 2ème pilier. Votre 3ème pilier A, s’il est retiré, peut servir à constituer ces fonds propres.
Le reste est financé par l’hypothèque. Jusqu’aux deux tiers de la valeur du bien environ, on parle d’hypothèque de premier rang : elle n’a pas d’obligation légale d’amortissement, à condition que vous restiez capable d’en supporter la charge.
Au-delà, la part qui dépasse les deux tiers est l’hypothèque de deuxième rang. Elle doit être amortie dans un délai de 15 ans, ou au plus tard à l’âge de la retraite, selon ce qui arrive en premier. C’est cette obligation d’amortissement que le 3ème pilier peut vous aider à remplir.
Vous pouvez retirer tout ou partie de votre 3ème pilier A pour acheter ou construire votre logement, ou pour amortir une hypothèque existante. L’argent s’ajoute à vos fonds propres : votre hypothèque est plus petite, vos intérêts aussi. En contrepartie, le capital retiré est imposé, à taux réduit, et il ne travaille plus pour votre retraite. Un nouveau retrait pour le logement n’est possible qu’après cinq ans.
Les conditions et les documents sont détaillés dans notre page comment retirer son 3ème pilier.
Votre capital reste placé et sert de garantie à la banque, qui accepte de vous prêter plus. Rien n’est imposé, et votre retraite reste intacte, mais votre hypothèque et vos intérêts sont plus élevés. Nous comparons en détail le retrait et la mise en gage dans notre page mise en gage du 3ème pilier.
C’est l’usage le plus courant pour rembourser l’hypothèque de deuxième rang. Nous le détaillons ci-dessous.
Vous remboursez chaque année une partie de votre hypothèque à la banque. Votre dette diminue régulièrement, et vos intérêts avec elle. C’est simple, et vous êtes moins endetté année après année.
En contrepartie, chaque franc remboursé est un franc de moins pour votre épargne disponible ou votre prévoyance, et vos intérêts hypothécaires déductibles baissent.
Au lieu de rembourser la banque, vous versez chaque année sur un 3ème pilier A, en banque ou en assurance, qui est mis en gage en faveur de la banque. Votre hypothèque, elle, ne diminue pas pendant ce temps. Au plus tard à la retraite, le capital du 3ème pilier est versé et sert à rembourser la dette d’un coup.
Ses avantages aujourd’hui :
Ses limites : vos intérêts restent plus élevés, puisque la dette ne baisse pas, et vos versements au 3ème pilier A sont plafonnés chaque année. Si le montant à amortir dépasse ce plafond, il faut combiner les deux méthodes. Si votre 3ème pilier est placé en fonds, sa valeur à l’échéance n’est pas garantie.
Le peuple a accepté le 28 septembre 2025 la réforme de l’imposition de la propriété. Dès la période fiscale 2029, la valeur locative ne sera plus imposée sur les logements occupés par leur propriétaire. En contrepartie, la déduction des intérêts hypothécaires sur ces logements disparaîtra en grande partie. Les primo-accédants bénéficieront d’une déduction transitoire limitée, qui diminue chaque année pendant dix ans.
Pour l’amortissement indirect, c’est un changement important : l’un de ses deux avantages fiscaux, la déduction d’intérêts élevés, va disparaître pour la plupart des propriétaires. La déduction des versements au 3ème pilier A, elle, reste. Si vous mettez en place un amortissement indirect aujourd’hui, faites le calcul sur la durée, avec et sans la déduction des intérêts, et demandez conseil avant de vous engager.
Il n’y a pas de réponse universelle. Le bon choix dépend de votre revenu, de votre fortune, de votre taux d’imposition, de votre âge et de votre rapport à la dette.
L’amortissement indirect convient plutôt si vous avez un taux d’imposition élevé, si vous voulez combiner remboursement et préparation de la retraite, et si vous versez déjà, ou voulez verser, le maximum sur votre 3ème pilier A.
L’amortissement direct convient plutôt si vous voulez réduire votre dette rapidement, si vous préférez ne plus être endetté à la retraite, ou si la suppression de la déduction des intérêts rend l’indirect moins intéressant dans votre cas.
Les deux peuvent se combiner, en particulier quand la somme à amortir dépasse le plafond annuel du 3ème pilier A, dont les montants sont sur notre page montant maximum du 3ème pilier.
À la retraite, vos revenus baissent en général, et les banques recalculent souvent la charge que vous pouvez supporter. Il devient alors difficile d’augmenter une hypothèque. C’est une raison de plus de planifier le remboursement à l’avance, en tenant compte de votre rente AVS et de votre rente de 2ème pilier.
Si vous avez choisi l’amortissement indirect, le capital de votre 3ème pilier sert à rembourser la part prévue de l’hypothèque. Il est alors imposé comme un retrait, séparément et à taux réduit. Notre page quelle imposition lors du retrait d’un 3ème pilier ? vous aide à anticiper cet impôt.
Votre 2ème pilier peut lui aussi être retiré ou mis en gage pour votre logement, avec des règles plus strictes : montant minimum, limite après 50 ans, accord du conjoint, remboursement en cas de revente. Les détails sont dans notre page dans quels cas puis-je retirer mon 2ème pilier ?
Oui, s’il s’agit du logement que vous occupez vous-même. Vous pouvez le retirer, le mettre en gage, ou l’utiliser pour amortir indirectement votre hypothèque.
Au lieu de rembourser votre hypothèque, vous versez sur un 3ème pilier mis en gage auprès de la banque. Le capital rembourse la dette plus tard, au plus tard à la retraite.
La part qui dépasse environ deux tiers de la valeur du bien, dans un délai de 15 ans ou au plus tard à la retraite.
Il garde l’avantage de la déduction des versements au 3ème pilier A, mais pour la plupart des propriétaires, il perd celui de la déduction des intérêts hypothécaires. Faites le calcul selon votre situation.
Non. Le retrait et la mise en gage sont réservés au logement que vous occupez vous-même.
Retrait, mise en gage, amortissement direct ou indirect : nos conseillers vous aident à choisir la solution adaptée à votre projet et à la réforme fiscale à venir, et à trouver le 3ème pilier qui l’accompagnera.
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