Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Vous devrez, la plupart du temps, utiliser une hypothèque pour financer votre achat. Si l’hypothèque couvre plus de 67% du prix d’achat du bien, il vous faudra rembourser au moins une partie de l’hypothèque soit par un amortissement direct soit par un amortissement indirect.
Nous vous expliquons la différence entre les deux types d’amortissement et comment le 3ème pilier peut vous aider à financer votre bien.
Qu’est-ce qu’un amortissement immobilier ?
Ce qu’on appelle « amortissement » est le fait de rembourser une dette hypothécaire de façon échelonnée selon un plan défini.
Un amortissement immobilier sert donc à rembourser progressivement l’achat d’un bien immobilier.
Dans quels cas dois-je amortir mon hypothèque ?
Le prêt hypothécaire doit être amorti obligatoirement dès que le financement de la banque dépasse 67% de la valeur du bien.
En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous demandez de l’aide à une banque pour le financer, celle-ci exige généralement au moins 20% de la valeur du bien en fonds propres. Pour la partie restante, vous devrez contracter une hypothèque permettant de financer le bien.
On parle de deux types d’hypothèques :
- l’hypothèque de 1er rang servant à couvrir jusqu’à 67% de la valeur du bien (elle ne doit pas obligatoirement être amortie)
- l’hypothèque de 2ème rang servant à couvrir les 13% restant de la valeur du bien
Si votre apport personnel ne vous permet pas de financer plus de 67% de la valeur du bien, vous devrez contracter une deuxième hypothèque. (Vous pouvez ne pas avoir besoin de l’hypothèque de 2ème rang si votre apport personnel est suffisant.)
L’hypothèque de 2ème rang étant considérée comme plus risquée par la banque (dans le cas par exemple où le bien immobilier perdrait de sa valeur), elle doit obligatoirement être remboursée en 15 ans maximum et avant l’âge de la retraite. Le taux d’intérêt de l’hypothèque de 2ème rang est également plus élevé que pour l’hypothèque de 1er rang.
L’hypothèque de 1er rang a un taux d’intérêt plus faible et ne doit pas obligatoirement être amortie. Ceci dit, en pratique, il est de plus en plus fréquent que les banques proposent un seul prêt hypothécaire avec un taux d’intérêt uniforme.
De quelle façon puis-je amortir mon hypothèque ?
Pour rembourser votre prêt hypothécaire, vous pouvez utiliser l’amortissement direct ou l’amortissement indirect.
L’amortissement direct consiste à effectuer des versements mensuels réguliers auprès de votre banque de façon à réduire votre dette hypothécaire ainsi que les montants d’intérêts. Si cela semble avantageux au premier abord (la dette diminue progressivement ainsi que les taux d’intérêt), il faut avoir conscience que votre charge fiscale augmente aussi. En effet, vous ne pouvez plus déduire les intérêts hypothécaires du revenu imposable et vous devez donc payer plus d’impôts alors que votre dette diminue.
L’amortissement indirect consiste à effectuer des versements, non pas sur un compte hypothécaire, mais sur un compte de prévoyance 3ème pilier. Lorsque vous atteignez l’âge de la retraite, la banque récupère cette épargne pour rembourser votre hypothèque.
L’amortissement indirect présente plusieurs avantages :
- vous déduisez votre dette hypothécaire de votre revenu imposable pendant toute la durée de l’amortissement
- vous déduisez également de votre revenu imposable les versements que vous faites sur votre compte pilier 3A ou pilier 3B (la déduction fiscale étant généralement plus intéressante avec le pilier 3A)
- pendant toute la durée du prêt, le capital versé sur le 3ème pilier n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune
L’amortissement indirect est souvent plus intéressant que l’amortissement direct grâce aux déductions fiscales dont vous pouvez bénéficier. En effet, même si l’amortissement direct permet de réduire les taux d’intérêt, ceux-ci étant très bas, l’avantage financier est moins important qu’avec l’amortissement indirect.
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