Pour acheter le logement que vous occupez, vous pouvez soit retirer votre 3ème pilier A, soit le mettre en gage auprès de votre banque (on parle aussi de nantissement). En cas de mise en gage, votre capital reste placé et sert de garantie : vous ne payez pas d’impôt, vous continuez à déduire vos versements, et la banque peut vous prêter davantage. En contrepartie, votre hypothèque et vos intérêts sont plus élevés, et si vous ne pouvez plus payer, la banque peut réaliser le gage. Le retrait, lui, augmente vos fonds propres, mais il est imposé et réduit votre retraite.
Au moment d’acheter un appartement ou une maison, la même question revient chez presque tous les acheteurs : faut-il utiliser l’argent de la prévoyance ? Et si oui, faut-il le retirer, ou le laisser en place et le donner en garantie à la banque ?
Les deux solutions sont prévues par la loi, pour le 3ème pilier A comme pour le 2ème pilier. Elles ont des effets très différents sur vos impôts, votre budget et votre retraite.
Pour acheter un logement que vous occupez vous-même, les banques exigent en général au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres. Au moins la moitié de ces fonds propres, soit 10 % du prix, ne doivent pas provenir du 2ème pilier.
Votre 3ème pilier A peut servir à constituer ces fonds propres, mais seulement si vous le retirez. Un 3ème pilier mis en gage ne compte pas comme fonds propres : il sert de garantie supplémentaire, qui permet d’emprunter davantage.
Le retrait anticipé. Vous retirez tout ou partie de votre 3ème pilier A et vous l’injectez dans l’achat. Votre apport augmente, votre hypothèque diminue, vos intérêts aussi. Mais le capital retiré est imposé, et il ne travaille plus pour votre retraite. Un nouveau retrait pour le logement n’est possible qu’après cinq ans. Les conditions détaillées sont sur notre page comment retirer son 3ème pilier.
La mise en gage. Votre capital reste sur votre compte ou votre police de 3ème pilier. Vous le donnez en garantie à la banque, qui accepte en échange de vous prêter davantage, ou de réduire l’amortissement exigé sur la partie la plus risquée du prêt. Rien n’est versé, donc rien n’est imposé.
Dans les deux cas, le logement doit être destiné à votre propre usage : une résidence secondaire ou un bien mis en location ne sont pas concernés.
| Retrait anticipé | Mise en gage | |
|---|---|---|
| Capital de prévoyance | Versé, sort de la prévoyance | Reste placé |
| Impôt | Imposé au retrait, séparément et à taux réduit | Aucun, sauf si le gage est réalisé |
| Fonds propres | Augmentés | Inchangés |
| Montant de l’hypothèque | Plus faible | Plus élevé |
| Intérêts hypothécaires | Plus faibles | Plus élevés, mais déductibles |
| Déduction des versements au 3ème pilier A | Possible pour les nouveaux versements | Continue |
| Retraite | Réduite | Préservée |
| Risque principal | Lacune de prévoyance | Charge d’intérêts plus lourde si les taux montent |
Pas d’impôt. Tant que le gage n’est pas réalisé, aucun capital ne sort de la prévoyance, donc il n’y a rien à imposer.
Une double déduction, jusqu’en 2028. Vous continuez à déduire vos versements au 3ème pilier A chaque année, et vous déduisez les intérêts d’une hypothèque plus élevée. Mais avec la suppression de la valeur locative, acceptée en votation le 28 septembre 2025, la déduction des intérêts hypothécaires sur le logement que vous occupez disparaîtra en grande partie dès la période fiscale 2029, sauf une déduction transitoire limitée pour les primo-accédants. Seule la déduction des versements au 3ème pilier A restera.
Votre retraite reste intacte. Le capital continue de produire des intérêts ou des rendements.
Votre protection aussi. Si votre 3ème pilier est une assurance qui couvre le décès ou l’invalidité, la couverture reste en place pendant toute la durée du gage. C’est souvent un argument décisif pour une famille qui s’endette sur vingt ou trente ans.
Une hypothèque plus lourde. Vous empruntez davantage, donc vous payez plus d’intérêts. Avant de vous décider, vérifiez que votre budget supporte cette charge, y compris si les taux remontent.
La réalisation du gage. Si vous ne pouvez plus payer vos intérêts ou vos amortissements, la banque peut réaliser le gage : elle se sert sur votre capital de prévoyance. Le montant est alors imposé comme un retrait, et votre prévoyance diminue d’autant.
La revente du logement. Si vous vendez, la mise en gage doit être réglée avec la banque. Gardez-le en tête si vous envisagez de déménager dans les prochaines années.
Votre avoir de 2ème pilier peut lui aussi être retiré ou mis en gage pour votre logement. Les règles sont plus strictes que pour le 3ème pilier :
La mise en gage du 2ème pilier, elle, ne réduit vos prestations que si le gage est réalisé. Tous les détails sont dans notre page dans quels cas puis-je retirer mon 2ème pilier ?, et le rôle de votre caisse dans notre page sur le 2ème pilier.
Les deux notions sont proches, et souvent combinées. Avec l’amortissement indirect, vous ne remboursez pas directement votre hypothèque : vous versez chaque année sur un 3ème pilier A mis en gage auprès de la banque, et c’est ce capital qui remboursera une partie de la dette plus tard. Votre hypothèque ne diminue pas pendant ce temps, et vos versements sont déductibles. Jusqu’en 2028, vos intérêts déductibles restent aussi élevés ; dès 2029, cet avantage disparaît pour la plupart des propriétaires.
Nous détaillons ce mécanisme dans notre page comment utiliser le 3ème pilier pour financer son bien immobilier.
Il n’y a pas de réponse universelle. Le retrait est souvent la seule solution quand il manque des fonds propres pour atteindre les 20 % exigés. La mise en gage convient mieux quand vous avez déjà assez de fonds propres, des revenus stables, et un taux d’imposition élevé qui rend les déductions intéressantes.
Votre âge compte aussi. Plus la retraite est proche, moins vous avez de temps pour reconstituer un capital retiré. Et si votre 3ème pilier est une assurance qui protège votre famille, le retirer revient souvent à devoir racheter cette protection ailleurs.
Le mieux est de comparer les deux scénarios chiffrés avec votre banque ou un conseiller, sur toute la durée du prêt, impôts compris.
Non. Seul un 3ème pilier retiré peut servir de fonds propres. Mis en gage, il sert de garantie supplémentaire et permet d’emprunter davantage.
Non. L’impôt n’est dû que si le gage est réalisé, c’est-à-dire si la banque se sert sur votre capital.
Oui, et vous continuez à déduire vos versements dans la limite du plafond annuel. Les montants sont sur notre page montant maximum du 3ème pilier.
Non. La mise en gage, comme le retrait, est réservée au logement que vous occupez vous-même.
Pour le 2ème pilier, oui, par écrit. Pour le 3ème pilier, renseignez-vous auprès de votre banque ou de votre assureur, qui vous indiquera les documents à fournir.
Retrait, mise en gage, amortissement indirect : nos conseillers vous aident à choisir la combinaison la plus adaptée à votre projet, et à trouver le 3ème pilier qui l’accompagnera sur la durée.
Comment déclarer son 3ème pilier dans sa déclaration d’impôt ? Demandez une offre 3e pilier Comparez rapidement et obtenez des offres Demandez une offre 3e pilier Sommaire En bref : Pour le 3ème pilier A, reportez le montant indiqué sur l’attestation de votre banque ou de votre assureur dans la…
En brefSi votre numéro porte un astérisque dans l’annuaire, ou n’y figure pas, une entreprise avec laquelle vous n’avez aucune relation n’a pas le droit de vous appeler pour vous vendre un 3ème pilier. Avant d’accepter un rendez-vous, vérifiez le nom de la société dans le registre du commerce (Zefix) et, s’il s’agit d’un courtier,…
En visitant notre site, vous vous êtes peut être demandé qui pouvait bien se cacher derrière le nom de domaine et comment fonctionne troisiemepilier.ch. Votre interrogation est bien légitime, et dans un souci de transparence, nous allons vous présenter l’envers du décor. La création, la maintenance et le référencement du…
Nos conseillers spécialisés se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions et vous établir des offres comparatives adaptées à votre situation. Nous pensons que l’étude de votre prévoyance ne peut être réalisée via des comparateurs en ligne ou même par l’IA, car chaque situation est unique et nécessite une attention particulière.