3e pilier lié et amortissement hypothécaire : un duo gagnant

Si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier, vous devrez certainement avoir recours à une hypothèque pour le financer, sauf si par chance vous disposez des fonds propres nécessaires. Globalement, si vous faites appel à un financement, les établissements prêteurs vous demanderont de vous constituer au minimum 20 % du prix d’achat en fonds propres. Ces fonds peuvent être constitués de vos économies, de votre 2ème pilier, de votre 3ème pilier, d’une donation ou encore d’un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. Attention toutefois, la FINMA exige du propriétaire un minimum de fonds propres dits « personnels », à hauteur de 10 %, issus par exemple de l’épargne traditionnelle, du 3e pilier ou d’une donation.

Ainsi, la banque finance 80 % du prix d’acquisition de votre bien immobilier, mais pour autant il convient de distinguer ce financement entre une hypothèque de 1er rang (jusqu’à concurrence des 2/3 du financement) et une hypothèque de 2ème rang (jusqu’à concurrence d’1/3 du financement). 

Voici quelques informations sur les dettes hypothécaires de 1er et 2ème rang, ainsi que la notion de taux d’endettement. Nous répondrons également à : qu’est-ce que l’amortissement direct ou indirect d’une dette hypothécaire ?, mais aussi à : Pourquoi la combinaison amortissement indirect et police 3A est un duo gagnant ?

Hypothèque de 1er rang, de 2ème rang et taux d’endettement : les informations clés

Qu’est-ce qu’une hypothèque de 1er et 2ème rang ?

Ainsi, si vous souhaitez financer un bien immobilier, vous devrez recourir à une hypothèque. Les banques vont financer 80 % de votre projet avec : 

• une hypothèque de 1er rang couvrant 67 % du financement et
• une hypothèque de 2ème rang à hauteur de 13 %.

Comme nous l’avons vu en introduction, vous devrez obligatoirement fournir un minimum de 20 % de fonds propres pour financer votre acquisition. Les taux d’intérêt sont plus élevés sur l’hypothèque de 2e rang, car c’est sur cette part que la banque prend le plus de risque. L’hypothèque de 1er rang est en quelque sorte le matelas de sécurité de la banque. Elle sait, qu’y compris en cas de baisse de la valeur du bien, elle pourra rembourser la part de 67 % prêtée à l’acquéreur. C’est d’ailleurs pour cette raison, que légalement, l’hypothèque de 1er rang n’est pas amortissable, c’est-à-dire que vous n’êtes pas dans l’obligation de rembourser l’intégralité. 

Pour ce qui est de l’hypothèque de 2ème rang, ici, la banque prend plus de risque. De fait, elle impose certaines conditions avec notamment une hypothèque fixe ou flex/SARON, mais également une date butoir de remboursement dans un délai de 15 ans ou au plus tard avant votre départ à la retraite. A l’inverse de l’hypothèque de 1er rang, l’hypothèque de 2ème rang doit être amortie.

La notion de taux d’endettement

De nombreux preneurs d’hypothèques estiment que seul le taux d’intérêt à payer est une condition d’acceptation de l’hypothèque. Or, de nombreux critères doivent être pris en considération et parmi eux, le taux d’endettement est un critère décisif dans l’acceptation de votre hypothèque.

L’intégralité du coût de votre hypothèque ne doit pas excéder 33 % de vos revenus bruts. Certaines banques se servent également de ce taux d’endettement pour calculer les intérêts hypothécaires.

Exemple : 

Mr X souhaite acquérir un bien immobilier d’une valeur de CHF 600.000

Fonds propres : CHF 120.000 (min 20 % du prix d’achat) 

Hypothèque : CHF 480.000 

• Hypothèque 1er rang : CHF 400.000 (les ⅔ du coût d’acquisition)
• Hypothèque 2ème rang : CHF 80.000

Revenus bruts annuels : CHF 120.000 soit CHF 10.000 mensuels

Coût de l’hypothèque : 

Intérêts mensuels : CHF 2.000 (il est fréquent que le taux de 5 % soit utilisé dans le calcul du taux d’endettement)

Frais accessoires : CHF 500

Amortissement Hypothèque : CHF 444 (dans le cas présent, il convient de prendre uniquement l’hypothèque de 2ème rang, soit 80.000, de diviser par la durée de 15 ans, puis de ramener le résultat à un montant mensuel).

Coût total de l’hypothèque : CHF 2.944

Proportionnellement, le coût de l’hypothèque représente 29 % des revenus bruts mensuels, il s’agit du taux d’endettement.

Amortissement direct et indirect : quelle différence ?

Maintenant, intéressons-nous à l’amortissement. Comme nous l’avons vu précédemment, seule l’hypothèque de 2ème rang est légalement amortissable sur une durée de 15 ans ou au plus tard avant votre départ à la retraite.

Vous avez la possibilité de rembourser votre dette hypothécaire de deux manières : soit par le biais d’un amortissement direct, soit par le biais d’un amortissement indirect. La première grande distinction entre ces deux méthodes est l’évolution de la dette.

Dans le cas de l’amortissement direct, votre dette diminue de manière progressive tout au long de votre durée d’emprunt. A l’inverse, dans le cas de l’amortissement indirect, votre dette reste stable pendant une période déterminée afin d’être remboursée en une seule fois.

Afin de comprendre l’intérêt de ce choix, il convient de rappeler les avantages fiscaux que représente une dette. Dans un premier temps, les intérêts hypothécaires viennent en déduction de votre revenu imposable. Puis, dans un second temps, le solde de votre dette vient en diminution de votre fortune fiscale. 

De fait, par déduction mathématique, plus votre dette diminue, plus vos impôts augmentent. A l’inverse, dans le cas de l’amortissement indirect, votre dette reste stable, par déduction, vos impôts le restent également.

Par principe, l’amortissement indirect est généralement réalisé par l’intermédiaire d’une prévoyance individuelle liée ou libre, on parle alors de nantissement. Attention toutefois, une police 3A présente de meilleurs avantages dans le cas d’un amortissement indirect.

Amortir une hypothèque de 2ème rang par le biais d’une police 3A

Pour garantir l’amortissement indirect, la prévoyance individuelle est très largement utilisée. Dans le cas présent, le remboursement sera nul au cours de toute la durée d’assurance. Le preneur hypothécaire devra placer régulièrement des fonds sur une police de prévoyance afin qu’au terme de la dette hypothécaire la somme empruntée soit présente sur le contrat de prévoyance. La dette restera stable au cours de la durée d’emprunt et les impôts le resteront également.

Ce montage permet également d’activer un autre effet de levier, notamment par l’intermédiaire d’une prévoyance individuelle liée. En effet, le premier avantage de cette prévoyance est la possibilité de déduire les primes versées de son revenu imposable afin de diminuer sa charge fiscale. Pour 2023, la déduction fiscale d’un 3A est de CHF 7.056 pour les personnes affiliées à une prévoyance professionnelle. 

A lire également : L’essentiel du 3ème pilier lié en 2023

Ainsi, vous vous constituez un capital qui vous permettra au terme du contrat de rembourser votre dette hypothécaire tout en ayant bénéficié de l’avantage fiscal de la prévoyance liée. De plus, dans le cadre d’une prévoyance liée, vous couvrez également le risque décès et invalidité. De fait, s’il vous arrivait quelque chose, votre famille n’aura pas à subir les conséquences financières de cette dette hypothécaire. Petit rappel, toutefois, le risque décès et invalidité n’est couvert que par les contrats 3A assurance et non bancaire.

L’amortissement indirect au moyen d’une prévoyance individuelle liée est un excellent outil d’optimisation d’une dette hypothécaire. De plus, lors du retrait de votre capital 3A, vous bénéficiez d’une taxation à taux préférentiel.